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OUR PURPOSE

어패스리질리언스의 ESG Total Solution은 기후환경 변화로 인한 부동산 자산의 물리적, 사회정책적, 시장 생태적 위협을 파악하여, 자산운용사, 기업 부동산 관리자, 기관 투자자 등 부동산 소유주 및 운영자에게 투자 자산의 사회적 Resilience를 확보하고, 새로운 투자 경쟁력과 가치 투자를 실현할 수 있는 최적의 방안을 제시합니다

The ESG Total Solution reshapes sustainable assets by analyzing ESG risk factors and presenting solutions reflecting customer requirements.

친환경 부동산 자산의 경제적 가치

친환경 건물을 고려하는 대부분의 사람들은 친환경 건물의 건축 비용(개보수 비용)에 대해 고민하지만, 친환경 건물의 경제적 효과를 간과하고 있습니다. LEED, GRESB와 같은 친환경 건물 인증을 받거나, IT/스마트 기술, 친환경 디자인 개념을 부동산 자산에 도입하면, 새로운 가치를 얻을 수 있고, 이러한 가치가 부동산 투자 시장에서 점차 중요해지고 있다는 사실을 받아들여야 합니다. 어패스리질리언스는 친환경 건물의 경제적 이익과 임차인에게 미치는 영향, 자산 가치가 어떻게 향상되는지 다음과 같이 설명 드립니다.

친환경 건물은 비용이 많이 들까?

결론부터 말씀드리면, 친환경 건물은 여러분들이 생각하는 것 보다 적은 비용이 투자되고, 예상하지 못한 이익이 발생합니다. 친환경 건물의 건축 비용은 일반 건물에 비해 평균 약 2% 더 증가하지만, 건물의 생애주기 동안 운영비가 14~19% 절약됩니다. 운영비가 절감되어 친환경 건물 투자비는 수년 내에 회수할 수 있고, 장기적으로는 부동산 생애주기 동안 일반 건물에 비해 더 높은 수익을 보장합니다.

친환경 건물은 무엇이고, 왜 주목받고 있을까요?

친환경 건물은 건축 설계 단계부터, 시공, 운영 단계까지 지속 가능한 기술을 활용하여 자원과 에너지 소비를 최소화하는 것을 목표로 합니다. 이 목표는 건물이 환경과 기후에 미치는 부정적인 영향을 완화하고, 긍정적인 영향을 미칠 수 있도록 하는 것 입니다. 건물은 전 세계 에너지의 40%를 소비하고, 전체 온실가스 배출량의 30% 이상을 배출하고 있습니다. 건물이 배출하는 온실가스는 환경 오염과 기후 변화에 심각한 영향을 미치며, 이상 기온, 해수면 상승, 홍수, 산불 등 재난을 유발하여 우리의 일상 생활과 인류 안녕에 위협이 되고 있습니다. 또한, 이러한 변화는 한정된 자원을 파괴하고, 원자재 부족 등 문제를 야기하여 경제에 부정적 영향의 원인으로 작용하고 있습니다. 그렇다면 친환경 건물이 이러한 환경 변화를 해결하는데 어떻게 도움이 될까요?

최근 개발된 설계 기술, 기계설비 장비의 발전으로 친환경 건물은 자원을 보다 효율적으로 사용하고, 에너지 소비를 줄이며, 재생 가능한 에너지 시설을 설치하여 에너지 자급자족을 실현할 수 있게 되었습니다. 또한, 친환경 건물은 임차인의 건강, 웰빙, 생산성, 삶의 질을 개선하고, 그 지역 주민에 긍정적인 영향을 불러옵니다.

친환경 건물의 성능을 평가하기 위해 전 세계적으로 통용되는 여러 인증 시스템이 개발되었으며, 가장 보편적이고, 국제적으로 인정받는 평가 시스템은 LEED, Energy Star, GRESB, BREEAM 등이 있습니다. 국제적으로 공인 받는 이러한 평가 시스템으로 인하여 친환경 건축 시장은 빠르고 지속적으로 성장하고 있으며, 주요 선진국, 국제 금융투자 그룹 등에서도 이러한 평가 시스템을 기반으로 탄소제로 정책이나 자본 투자에 참고하고 있습니다.

친환경 건물 시장 잠재력

친환경 건물의 시장 잠재력은 글로벌 부동산 투자 시장에서 친환경 건물의 가치를 인정받으면서 시장성이 부각되었으며, 전 세계적으로 에너지 자립, 탄소제로 실현을 목표로 건물의 온실가스 배출을 규제하면서 시장이 빠르게 확장될 것으로 예상됩니다. 2027년까지 친환경 건물 시장의 연평균 성장율은 약 14.3%에 이를 것으로 예상되며, 친환경 건축자재 시장 규모는 2027년에 약 5,200억 달러 정도로 전망되고 있습니다. 이러한 친환경 건물과 관련 산업의 동향은 부동산 시장에서 부동산 자산의 지속가능한 솔루션의 중요성이 점점 증가하는 것을 보여주는 것이며, 친환경 건물의 환경적 가치를 넘어 재무적 이익, 잠재적 투자 수익율 개선 등 경제적 가치를 면밀히 검토하여 시대의 흐름을 따라가야 할 시기 입니다.

친환경 건물 투자 비용

부동산 개발회사와 투자자는 친환경 건물의 건축비, 리모델링 비용을 고민하며, 친환경 건물이 일반 건물에 비해 비용이 훨씬 많이 들어간다는 생각을 갖고 있습니다. 하지만, 인증 시스템 종류, 인증 목표 등급에 따라 차이는 있지만 친환경 건물에 대한 추가 비용은 평균 2% 상승할 뿐입니다. 친환경 건물 개발 단계별로 추가되는 비용을 설명하면 다음과 같습니다.

계획/설계 단계

계획/설계 단계는 친환경 건물 개발 프로젝트에서 가장 중요한 단계로 시공비에 가장 큰 영향을 미칩니다. 이 단계에서 친환경 건물 설계비, 인증 비용, 컨설팅 비용이 발생합니다. 친환경 건물 설계는 에너지 효율에 특화된 새로운 재료와 기술을 반영하기 때문에 일반 건물 설계에 비하여 조금 더 복잡합니다. 또한, 건물의 친환경 요소와 기술에 해박한 설계 전문가, 엔지니어, 인증 컨설팅 전문가가 참여하는데 이 분야 인력의 희소성으로 인해 일반 건축물의 마스터 플랜/설계 비용 대비 조금 더 많은 비용이 발생할 수 있습니다.

친환경 건물 인증 비용

LEED, Energy Star, GRESB 등 친환경 평가 시스템의 인증 단계에서 등록비, 수수료, 컨설팅 비용이 발생합니다. 예를 들면, LEED 인증을 받을 경우 프로젝트 등록비 USD 1,500, 인증검토 수수료(USD 0.078/sqf), 컨설팅 비용이 필요합니다. 인증검토 수수료는 건물 연면적이 커지면 면적 당 단가가 낮아지고, 인증을 빨리 받고자 하거나 이의신청 및 문의사항이 있을 경우 추가 비용이 발생합니다. 어패스리질리언스와 같이 전문 컨설팅 회사가 USGBC(US Green Building Council) 회원인 경우 수수료 일부를 할인 받을 수 있습니다. 친환경 평가 시스템에 따라 수수료의 차이는 대동소이하지만, 건물의 유형과 평가 시스템 내 인증 등급에 따라 비용이 달라질 수 있습니다.

시공 단계

친환경 건물의 설계 단계에서 주요 기계설비 및 시스템은 고효율 HVAC 시스템, 에너지 절감 조명, 고단열, 재생 에너지 시설 설치 등 에너지 효율성을 고려한 설계 요소 등이 반영되어야 하고, 실제 시공 단계에서 설비와 시스템을 설치해야 에너지 효율이 높은 친환경 건물을 건축할 수 있습니다. 모든 친환경 건물 평가 시스템은 등급에 따라 목표 평가 점수에 도달해야 하고, 인증 등급이 높을수록 고효율 시스템을 적용해야 합니다. 하지만 투자비 대비 경제적 효율성의 차이를 고려하여 인증 컨설팅 전문가에게 적절한 인증 등급을 목표로 설정하고, 장치와 시스템을 선택해야 투자비를 절감할 수 있습니다. 모든 친환경 건물 평가 시스템은 LEED의 평가 항목을 표준으로 하여 개발되었기에 LEED 인증 등급에 따른 건설 비용을 예로 들면 다음 표와 같습니다.

LEED 인증 등급별 추가 공사비

LEED 인증 등급	추가공사 비용
Certified	0.0% ~ 1.0%
Silver	2.0% ~ 2.5%
Gold	1.4% ~ 8.0%
Platinum	6.0% ~ 9.5%
모든 등급 평균	2.0%

출처 : Massachusetts Technology Collaborative, Journal of Sustainable Real Estate, Renewable and Sustainable Energy Reviews

표와 같이 LEED 평가 시스템은 등급에 따라 추가 공사비 차이가 있습니다. 기본 등급인 Certified 등급은 설계 내용이나 건물 컨디션에 따라 추가 공사비 없이 인증을 받을 수도 있으며, Platinum 등급은 고효율 기계설비 설치가 필요하여, 최대 9.5%의 추가 공사비를 투자해야 인증이 가능할 수도 있습니다. 등급에 따른 추가 공사비에 대한 데이터는 과거 20년 동안 친환경 건물에 대한 여러 연구를 통해 조사한 결과이며, 이 연구들은 거의 유사한 결과를 나타내고 있습니다. 최근 새로운 설계와 기술, 기계설비 장치의 종류와 에너지 효율에 따라 투자비의 차이가 있을 수 있으나, 인증 등급에 따른 추가 공사비 비율의 차이는 큰 변화가 없습니다.

친환경 건물의 경제적 가치

운영단계

건물 운영 단계에서 운영비 지출 내역 중 에너지 소비 관련된 지출 비용이 가장 많은 부분을 차지하며, 전기, 물, 폐기물 관리의 효율성을 개선하는 것이 운영비를 절감할 수 있는 가장 중요한 요소입니다. 친환경 건물 평가 시스템에서 이러한 요소의 효율성 개선을 중요 평가 항목으로 삼고 있으며, 추가 공사비 또한 에너지 효율을 개선하는 것에 절대적으로 투입됩니다. 이러한 지속가능한 솔루션은 건물의 생애주기 동안 얼마만큼 운영비를 절감하고, 수익이 증가하는지 운영 단계에서 수치로 보여지게 됩니다.

친환경 건물 운영비 절감

운영비 절감이 전기, 가스 에너지 사용량 및 물 소비 감소, 폐기물 관리 등과 연관되어 있다는 것은 여러 학술 논문, 비즈니스 연구(PACIFIC NORTHWEST NATIONAL LABORATORY ; John H. Scofield ; Greg Kats, Capital E ; Anet M. Smit, Frans du Toit)에서 증명되었습니다. 모든 친환경 건물 평가 시스템에서 인증 등급이 높을수록 건물 운영비의 에너지 항목별 절감 효과 또한 높아집니다. LEED 평가 시스템 또한 Certification  Silver  Gold  Platinum 등급으로 올라갈수록 건물 운영 자원 및 비용 절감에 효과가 높게 나타납니다. 친환경 건물은 평균적으로 에너지의 25% ~ 50%, 물 소비의 10% ~ 40%를 절약하고, 유지관리 비용을 약 12% 절감할 수 있습니다. 이러한 모든 절감 효과를 합하면 운영비를 약 19% 절감할 수 있고, CO₂ 배출량은 34% 줄일 수 있습니다.

친환경 건물의 투자비와 에너지 및 자원 절감 효과는 운영 수익에 플러스 요인으로 작용하고, 지속가능한 솔루션을 적용함으로써 항목에 따라 단 몇 개월 또는 수년 이내에 투자비 회수가 가능하고, 장기적으로 투자 수익을 늘리는 경제적 효과와 환경 개선에 기여하게 됩니다.

Value-Add

운영 수익 증가 외 친환경 건물의 또 다른 경제적 가치는 자산 가치 상승입니다. Knightfrank, bdcnetwork의 보고서에 따르면 친환경 건물의 자산 가치는 일반 건물에 비해 약 7.0% ~ 18% 정도 더 높게 평가 받는다고 조사되었습니다. 친환경 건물에 대한 높은 수요와 공급 불균형으로 인해 건물 매매 시 친환경 건물은 일반 건물보다 더 높은 가치로 평가 받고 거래되고 있습니다. 이러한 추세는 기업의 ESG 규정 준수에 대한 관심 증가와 친환경 건물을 임차하고자 하는 임차 수요가 증가하면서 친환경 건물에 대한 자산 가치는 더 상승하고 있습니다.

임차인 생산성 향상

친환경 건물, 특히 친환경 업무용 시설의 또 다른 가치는 입주자의 생산성이 향상되는 것 입니다. 사무실이나 작업장에서 조명, 기후, 공기, 음향 조건 등을 개선할 경우 근무 직원들의 업무 효율성이 향상되는 것으로 연구되었습니다. 친환경 건물 평가할 때 이러한 항목의 개선을 필요로 하며, 조명 시스템과 작업 공간에 대한 개선 공사는 업무 능률 향상에 가장 큰 영향을 미치는 것으로 조사되었습니다. LEED, Energy Star 인증을 통한 업무 공간 친환경 솔루션으로 약 5%의 생산성이 향상된다고 조사되었습니다.(Assessing the Value of Green Buildings, Johnson Controls)

친환경 건물의 경제적 가치 산정

		비용	가치
추가 비용 발생	계획/설계 단계	USD 10,000 ~ 30,000
	- 친환경 빌딩 인증
	시공 단계
	- LEED Certified	0 ~ 1%
	- LEED Silver	2 ~3%
	- LEED Gold	2 ~8%
	- LEED Platium	6 ~ 10%
	→ 평균 추가 비용	2%
재무적, 비재무적 가치	운영 단계
	- 에너지 절감	25 ~ 50% 절감
	- 물 사용 절감	11 ~ 40% 절감
	- 유지 관리비 절감	12% 절감
	→ 평균 운영비 절감	14 ~ 19% 절감
	- 자산가치		7 ~ 18% 상승
	- 임대료 수입		5 ~ 12% 상승
	-건물 입주율		6 ~ 16% 상승
	-업무 생산성		5% 상승

친환경 건물은 계획, 설계, 시공 단계에서 투자비가 발생할 수 있지만, 친환경 건물의 경제적인 가치는 투자비를 상쇄하고, 부동산 생애주기 동안 더 많은 수익을 보장받을 수 있습니다. 건물주, 투자자가 목표하는 친환경 평가 시스템의 종류, 등급에 따라 개선 항목이 늘어나고 비용은 증가하지만, 동시에 경제적 가치 또한 비례 증가하여, 투자에 대한 충분한 수익을 보장받을 수 있습니다.
결론적으로 친환경 건물은 평균 2% 정도 건축비가 더 많이 투자되지만 에너지와 자원 소비 감소 효과로 운영비를 14 ~ 19% 절감할 수 있습니다. 또한 자산 가치, 임대 소득, 입주율, 생산성 향상, 사회적 이미지 제고 등 친환경 건물이 갖는 효과는 여러분들의 우려를 기우로 바꿔드릴 것입니다.

친환경 부동산 자산의 가치 및 영향

• 9.1%

  건물의 가치 상승

  출처 : Dodge data & analytics world green building trends(2021)

• 9.9%

  투자수익 개선율

  출처 : McGraw hill construction, Green outlook(2011)

• 3.7%

  임대료 상승 / 브랜드 가치 상승

  출처 : A. Devine and N. Kok, Green certification and
  building performance(2015)

• 4.0%

  임대 개선율

  출처 : A. Devine and N. Kok, Green certification and
  building performance(2015)

• 10.5%

  운영비용 절감

  출처 : Dodge data & analytics world green building trends(2021)

• 27%

  입주자 만족도 증가

  출처 : USGBC(2015)

• 25%

  에너지사용량 절감

  출처 : USGBC(2015)

• 34%

  온실가스 절감

  출처 : USGBC(2015)

• 11%

  물 사용량 절감

  출처 : USGBC(2015)